At kez 2007-2009 küresel mali krizini takip eden uzun patlamanın ardından, emlak fiyatlarının yükselmesi asla durmayacak gibi görünüyordu. Aşırı düşük faiz oranları ve arz kıtlığının bir kokteyli olarak satışlar arttı, mülkler için rekabeti artırdı. Bugün işler çok farklı. Amerika’dan Yeni Zelanda’ya kadar zengin dünyanın dört bir yanındaki ülkelerde, merkez bankaları kırk yılın en sert para politikası sıkılaştırma döngüsüne girerken satışlar geçen yıl patladı. Neredeyse tüm büyük pazarlarda fiyatlar da, en azından mal sahiplerinin bakış açısından, yanlış yönde ilerliyor.

Yine de, merkez bankası faiz artırımlarının büyük kısmı geride kaldığından, emlak sektöründeki pek çok kişi, en kötünün yakında bitip bitmeyeceğini merak etmeye başlıyor. Mart ayında, ABD Federal Rezervi ve İngiltere Merkez Bankası, kilit faiz oranlarını ancak yüzde çeyreği kadar artırdı. Piyasalar her biri için en fazla bir artış daha bekliyor. Şimdiye kadar, bir avuç ticari banka başarısız olsa da, küresel ekonomi daha sıkı politika stresine karşı dirençli olduğunu kanıtladı. Bu, yatırımcılara ve birçok mal sahibine fiyatların yakında dibe vurabileceği umudu verdi. Belki de korkunç emlak krizi beklenenden daha az korkunç olacak.

Bu tür bir iyimserlik muhtemelen yersiz olacaktır. Faiz artışlarının emlak piyasalarını vurması gibi, herhangi bir rahatlama gecikmeli olarak gelecektir. Şimdiye kadar darbeyi hafifleten yastıklar aşınmış görünmeye başlıyor. Sahiplerini artan borçlanma maliyetlerine karşı koruyan sabit oranlı ipotekler, Amerika Birleşik Devletleri dışında eskisinden daha yaygın olmasına rağmen, çoğu nispeten kısa dönemler için sabitlenmiştir. Örneğin Britanya’da, sabit oranlı hisse senedinin neredeyse yarısı en fazla iki yıl süreyle sabitlendi – ipotek sahiplerinin beşte ikisinden fazlası bu yıl yeni şartlara geçecek. Bu arada, pandemi sırasında biriken fazla birikim yığınları, o zamandan beri tüketilen o zamandan beri artık eskisi kadar koruma sağlamıyor. Anketler, avro bölgesindeki düşük gelirli hane halklarının rezervlerini büyük ölçüde tükettiklerini gösteriyor.

Fiyatların ne kadar düştüğünü değerlendirmek söz konusu olduğunda, zengin dünya üç kampa ayrılabilir. Avustralya, Kanada, Yeni Zelanda ve İsveç’i içeren ilk pasörlerle başlayın. Bu ülkelerin birçoğunda merkez bankacıları enflasyona hızlı tepki gösterdi. Alıcılar ucuz krediye doydukça ve çoğunlukla değişken faizli koşullarda ipotek alırken, pandemi sırasında emlak fiyatlarının yükseldiğini gördüler. Buna göre OECDZengin bir şehir kulübü olan İsveç ve Yeni Zelanda’da fiyatlar zirveden bu yana %14 düştü. Avustralya’da %9 düştü. Ülkenin merkez bankası yalnızca Mayıs ayında oranları artırdı, ancak hanehalkları döneme çok fazla borçla girdi, bu da 2021’de net harcanabilir gelirin ortalama %200’ünden fazlasını oluşturuyor ve bu da onları şoklara ve daha yüksek faiz oranlarına daha fazla maruz bırakıyor. Bir banka olan Goldman Sachs, Yeni Zelanda’da %19, İsveç’te %17 ve Avustralya’da %15’lik zirvelerden olası düşüşleri tahmin ediyor ve bu ülkelerde biraz daha acının henüz gelmediğini öne sürüyor.

Sonra kurşun geçirmez geliyor. Bu kampın en büyük üyesi, ev sahiplerinin genellikle yirmi veya otuz yıl süren sabit oranlı ipoteklerle agresif fiyatlardan büyük ölçüde korunduğu Amerika’dır. 2007’de başlayan yüksek faizli ipotek krizinden sonra, düzenleyiciler borçluları, toplu temerrüt yaşama ve dolayısıyla finansal sistemi havaya uçurma olasılığı daha düşük olan bu kredilere itti. Goldman’a göre Amerika şimdiden zirveden tabana düşüş tahmininin yarısını sadece %5 olarak gördü. Bu arada, 2022’de fiyatların sabit kaldığı Fransa, %4’lük daha da önemsiz bir düşüş görecek. Ülke, 2021’de net harcanabilir gelirin ortalama yalnızca %124’ü olan düşük hanehalkı borcuna sahip.

Bir de henüz sert bir darbe almamış ama acıdan kurtulması pek mümkün olmayan yavaş olanlar var. İngiltere’de ev fiyatları şimdiden %5 düşmüş olsa da, en kötüsü henüz gelmemiş olabilir: Bir danışmanlık şirketi olan Capital Economics, zirveden dibe %12’lik bir düşüş öngörüyor. Ülke genelinde inşaatçılar alarm veriyor. Birçoğu yeni evler geliştirmekte yavaş; bazıları alıcıları cezbetmek için parayı savuruyor. İngiltere’nin en büyük ikinci inşaat şirketi olan Persimmon, talebi sürdürmek amacıyla on aya kadar ipotek ödemeyi bile teklif etti. Avrupa’nın diğer bölgelerinde de benzer bir durum var. Bir endüstri grubu olan Alman Emlak Federasyonu, bu yıl Almanya’da sadece 245.000 dairenin tamamlanacağını tahmin ediyor ve bu, hükümetin 400.000 olan hedefinin çok altında.

Zengin dünyada fiyatlardaki düşüşün büyük ölçüde artan faiz oranlarından kaynaklandığı düşünülürse, bunun konutu daha uygun hale getirmesi pek olası değil. Emlak merdivenini tırmanmak isteyenler fahiş aylık ödemelerle karşı karşıya. Kanada’da ilk düzenleyicilerden biri olan ortalama müstakil ev alıcısı, Royal Bank of Canada’ya göre vergi öncesi aile gelirinin neredeyse %70’ini ipotek ödemelerine, emlak vergilerine ve elektrik faturalarına harcamak zorunda kalırken, bu oran %46’dır. 2020 başında. Fiyatlardaki düşüş her zaman sahiplerini mutsuz edecektir. Bu sefer, potansiyel alıcıların bile neşelendirecek pek bir şeyi yok. ■