BENAvustralya gibi Çoğu yerde sahildeki mülkler pahalıdır. Ancak Avustralya’nın yüksek konut maliyetlerinin tam etkilerini görmek için Sidney Limanı ve Bondi Plajları’ndaki ödül evlerinin ötesine bakın. Ülke genelindeki şehirlerde, su kenarları boyunca çadırlar ve diğer derme çatma barınaklar artıyor. Artan faiz oranlarına rağmen ayakta kalan emlak piyasasının karanlık tarafını temsil ediyorlar. Her gelir grubundan hane halkı için uygun fiyatlı konutların payı son 30 yılın en düşük seviyesinde.

Avustralyalılar yalnız değil. Zengin dünyada ev fiyatları gelirlere göre yüksek ve geçen yıl sadece kısa bir sıçramanın ardından toparlanarak beklentilere meydan okudu. Kiralama pazarları da sıcak. Pek çok zengin ülkede boş konutlar tarihin en düşük seviyelerinde veya yakınındayken, kiralar hızla artıyor. Ekonomist Peter Tulip, önceki yıllarda artan konut maliyetlerinin ucuz kredilerle dengelendiğini belirtiyor. Bugün ipotek faiz oranları da arttı, bu da potansiyel alıcıların daha az borç alabilecekleri anlamına geliyor.

Beklenmedik fiyat esnekliğinin arkasında ne var? Bu kısmen insanların evden daha fazla çalışması ve dolayısıyla yaşam alanlarına daha fazla değer vermesi gibi küresel eğilimlerden kaynaklanıyor. Ancak Avustralyalı politika yapıcılar giderek daha fazla dikkatlerini üç yerel faktöre odaklıyorlar.

Birincisi, Avustralya’daki konutlara yönelik denizaşırı talebin her zamankinden daha güçlü olması. Haziran ayına kadar net göç 500.000 olarak gerçekleşti; bu rakam 2019’daki rakamın iki katından fazla. Aynı zamanda yaklaşık 650.000 uluslararası öğrenci Avustralya’yı evleri haline getirdi ve hepsinin kalacak bir yere ihtiyacı var. Avustralya’da tam zamanlı yaşamayan yabancılar bile emlak piyasasıyla ilgileniyor gibi görünüyor: bu alıcılar 2023’ün üçüncü çeyreğinde satılan yeni inşa edilen evlerin %10’unu satın aldı.

İkinci faktör ise malzemelerin maliyetidir. İnşaata yönelik üretici fiyat endeksi 2021’in başından bu yana %30 arttı. Bu, evlerin inşasını daha pahalı hale getirmenin yanı sıra Avustralya’da daha az inşaatçının kalmasına neden oldu. Haziran ayında sona eren yılda 1.500’den fazla inşaat şirketi, esas olarak maliyet aşımları nedeniyle iflas etti. Sonuç, yeni konut arzının azalması ve fiyatlar üzerinde daha da büyük bir yukarı yönlü baskıdır.

Ancak Bay Tulip, konut inşaatının önündeki en büyük engelin ve ev fiyatlarını artıran üçüncü faktörün yerel konseylerin planlama kuralları olduğunu söylüyor. Bunun iyi bir örneği, çok sayıda konut biriminin imar kısıtlamalarıyla karşı karşıya olduğu Sidney’dir. Aynı zamanda imar kuralları, gayrimenkul fiyatlarını toplam temel maliyetin çok üzerine çıkarıyor. Bay Tulip’in araştırması yine Sidney’de bu artışın yüzde 73 gibi devasa bir oran olduğunu gösteriyor.

Hükümet baskıyı hafifletmeyi başarabilecek mi? Göçmenliği azaltma, yabancı alıcıların mevcut evlere ödediği ücretleri üç katına çıkarma ve boş mülkler üzerindeki vergileri artırma sözü verdi. Önümüzdeki beş yıl içinde 1 milyon konut inşa etme yönündeki ulusal hedef 1,2 milyona çıkarıldı. Ve planlama kısıtlamalarının hafifletildiğine dair işaretler var. New South Wales eyalet hükümeti, yerel konseyleri daha yüksek yoğunluklu konutları kabul etmeye zorlamak için imar kurallarını yeniden yazıyor. Bu tür çabalar kaçınılmaz olarak şiddetli itirazlara yol açacaktır. Ancak geceyi su kenarında bir çadırda geçiren, sayıları giderek artan Avustralyalılardan gelmeyecekler. ■

Ekonomi, finans ve piyasalardaki en büyük haberlerin daha uzman analizi için, yalnızca abonelere özel haftalık bültenimiz Money Talks’a kaydolun.