Fyeni varlıklar konut kadar politiktir ve bu nedenle çok az piyasa ipotek kredileri kadar ulusal sınırlara bağlıdır. Hükümetler, ne kadar borç alabileceğiniz ve kimin borç verebileceğinden, onları zorlarsanız neler yapabileceklerine kadar her şeyi kontrol etmek için sonsuz kadranı manipüle edebilir. Ancak günümüzün borçluları için en acil soru şu: Çözümünüz ne kadar sürecek?
Amerikalı ya da Danimarkalıysanız, bunun cevabı ipoteğinizin ömrü boyunca sabit bir faiz oranı almanız olabilir. Sonuç olarak, merkez bankacılarını ve artan tahvil getirilerini şahinleştirmeye istediğiniz kadar az dikkat edebilirsiniz. Britanya, Kanada ve Güney Avrupa’nın çoğu da dahil olmak üzere diğer pek çok ülkede ipotek oranları en fazla birkaç yıl sabitlenme eğilimindedir. Eğer bu gruba aitseniz, son zamanlarda para politikasına istediğinizden daha fazla kafa yormuş olabilirsiniz, çünkü (tebrikler!) onun aktarım kanallarından birisiniz. Yaklaşan ödeme artışlarıyla karşı karşıya kaldığınızda, bunlar hakkında hiçbir zaman endişelenmenize gerek kalmayanlara kıskançlıkla bakabilirsiniz.
Ancak bu grupta işler göründüğü kadar iyi değildir. Ev sahiplerinin satma konusunda isteksiz olduğu ve paranın ucuz olduğu yıllarda tutundukları düşük oranları kaybetmesiyle donmuş ABD konut piyasası, politika yapıcıları uzun vadeli çözümlerin tehlikeleri konusunda uyarmalıdır. Mortgage kredisi verenler için bu kredilere karşı dikkatli olmak için daha basit bir neden var. Yaşam boyu oran psikolojik güvenlik sağlayabilir. Ancak bu, elde edilmesi için çok pahalıya ödenmesi gereken bir güvencedir.
Nedenini anlamak için sabit oranların nasıl belirlendiğinden başlayalım. Size borç veren kişi – bir banka, inşaat şirketi veya tahvil yatırımcısı – parayı kendisi alır (örneğin mevduat sahiplerinden) veya başka birine borç vermekten vazgeçer (örneğin devlet tahvili satın alarak). Her iki durumda da faizi başka yerde ödemekten vazgeçiyorlar. Borç vermek istiyorlarsa ipotek oranınızın bunu telafi etmesi gerekir. Tazminat yöntemlerinden biri, piyasa koşullarına göre değişkenlik gösteren ve her zaman borç verenin başka yerlerde kaybettiği faiz ödemeleriyle eşleşen bir orandır. Diğeri ise belirli sayıda yıl için, borç verenin dönem boyunca beklediği ortalama finansman maliyeti üzerinden sabit bir orandır.
Sorun şu ki, örneğin taşınmak için ipoteğinizi erken ödemek isteyebilirsiniz. Değişken bir oranla borç verenin umursaması pek mümkün değildir. Sonuçta paranızı alıp aynı gelirle başkasına ödünç verebilirler. Ancak sabit bir oranla bu onları oldukça rahatsız edebilir. Başlangıçta 30 yıl boyunca %5 faiz ödemeyi kabul ettiğinizi, daha sonra eşdeğer piyasa faiz oranı %3’e düştüğünde bunu geri ödemek istediğinizi varsayalım. Böyle bir senaryoda, borç vereniniz artık aynı gelir için geri ödemenizi yapamayacaktır. Yine tazminat isteyecekler: yüzde iki puanlık fark çarpı ipoteğin kalan yıl sayısı çarpı kalan ortalama bakiyeniz. Başka bir deyişle çok.
Dünyanın pek çok yerinde 30 yıllık sabit faiz oranlarının popüler olmamasının nedeni budur. Çok az sayıda borçlu, koşullarının değişmesi ve piyasaların yanlış yönde ilerlemesi durumunda büyük ön ödeme maliyetlerini göze almaya isteklidir. Düzenleyicilerin maliyetleri sınırlaması çözümlerden biri, ancak bu yalnızca uzun vadeli çözümler için kredi verilmesini caydırıyor.
Bunun yanı sıra Amerika ve Danimarka’nın benimsediği alternatif çözüm de adeta simyaya benziyor. Her iki ülkede de ipotekler 30 yıl süreyle sabitlenebiliyor ve borçlunun talebi üzerine nominal değeri üzerinden peşin ödenebiliyor. Oranların nasıl hareket ettiğine bakılmaksızın Amerikalılar kar veya zarara maruz kalmıyor. Benzer şekilde Danimarkalı borçlular, faiz oranlarının düşmesi durumunda herhangi bir ceza ödemezler (bu, sabit faiz oranlarının pahalı olmasına neden olur), ancak faiz oranlarının artması durumunda kar elde edebilirler. Bu, Amerikalıların aksine Danimarkalıların hareket etmek için piyasanın altındaki bir orandan vazgeçme konusunda endişelenmelerine gerek olmadığı ve bunu daha özgürce yapabilecekleri anlamına geliyor.
Ancak her şeyin bir bedeli var ve bu durumda bu bedel inanılmaz yüksek borçlanma maliyetleri oluyor. Yeni 30 yıllık ABD ipoteğinin ortalama oranı %7,2 iken, 30 yıllık Hazine oranı yalnızca %4,4’tür. Danimarka’da eşdeğer oranlar %5,3 ve %2,9’dur. Britanya’da ipotek kredisi verenlerin ve hükümetin borçlanma maliyetleri genel olarak benzer. Başka bir deyişle, iki uzun vadeli çözüm, söz konusu 360 aylık mortgage ödemelerinin her birine üçte birden fazla katkı sağlıyor. Birkaç yıl önce en düşük oranlara ulaşma konusunda kıskanılacak bir öngörüye sahip olanlar bunu pek umursamayabilir. Herkes, ne kadar kıskanç olursa olsun, güvenliğin pahalı olduğunu hatırlamalıdır.■
Finansal piyasalar köşe yazarımız Buttonwood’dan daha fazlasını okuyun:
Yüksek tahvil getirileri ABD’nin finansal istikrarını tehlikeye atıyor (29 Ağustos)
Yatırımcılar neden sakin borsalara bahis oynuyor? (17 Ağustos)
Derecelendirme kuruluşlarını savunmak (10 Ağustos)
Ayrıca: Buttonwood Sütunu adını nasıl aldı?
