Ömerhaba gerçekten yan taraftaki evi mi satın aldın? Amerika’da konut alıcıları genellikle iki kategoriye ayrılır. Birincisi, beyaz çitlerle çevrili Amerikan rüyalarını yaşayabilecekleri bir ev ve bir ev satın alan ev sahipleri var. Diğerleri her türden yatırımcıdır. Eski bir evi süsleyip yeniden satmak isteyen paletler olabilir. Bunlar, kiralamak için bir mülk edinen kiracı sahipleri olabilir. Ya da kira toplamaktan çok fiyatlar üzerine bahis oynamakla ilgilenen saf spekülatörler olabilirler.
Mal sahibi-işgalciler geleneksel olarak pazara hakimdir. Bir emlak platformu olan Redfin’e göre, 2020’ye kadar olan on yılın büyük bir bölümünde yatırımcılar tarafından ev alımlarının yalnızca altıda biri yapıldı. Ancak varlıkları artıyor. 2022’de yatırımcı payı beşte bire yakındı.
Philadelphia Federal Rezerv Bankası’nın Ronel Elul, Aaron Payne ve Sebastian Tilson tarafından yazılan yakın tarihli bir çalışma raporuna göre, sayıları beklenenden çok daha yüksek olabilir. Nedeni ise işgal dolandırıcılığı. Mortgage başvurusunda bulunurken, bazı alıcılar satın almayı düşündükleri evde yaşayacaklarını söylüyorlar. Ama sonra asla içeri girmezler. Bu sahte mülk sahipleri, kılık değiştirmiş yatırımcılardır.
Bir yatırımcı neden bu tür bir maskaralığa kendini kaptırsın? Niyetlerini anlamak yeterince kolaydır. Evlerinde yaşayan ev sahipleri, ipoteklerinde genellikle çok daha iyi anlaşmalar yaparlar. Avantajlar arasında daha yumuşak faiz oranları, daha düşük ücretler ve daha küçük peşinatlar yer alabilir.
Hileli borçluları tespit etmek için araştırmacılar üç tür veriye baktılar. Bir ipotek veritabanında, ev sahibi olmayı planladıklarını söyleyen borçluları belirlediler. Ardından, birden fazla “birinci derece” ipoteği olanlara, yani bir mülk için alınan ana krediye baktılar. (İkinci ev veya yatırım amaçlı gayrimenkuller için ipotekler farklı kategorilere ayrılmıştır.) Son olarak, yeni bir ipotek almak için bir yıl içinde taşınmayanları bulmak için kredi büroları tarafından toplanan adres verilerini kullandılar.
Yazarlar, hileli borçluları üç önlemi de engelleyen kişiler olarak tanımlıyorlar: yeni mülke taşınacaklarını söylüyorlar, ikinci bir ev sahibi ipoteği alıyorlar ve sonra hiç hareket etmiyorlar. Bu gizlenmiş yatırımcılar geri eklendiğinde, ipoteğe dayalı yatırımcıların havuzu, yaygın olarak ölçülenden %50 daha büyüktür. Bu da, yatırımcıların ev alımlarındaki toplam payının önceden düşünülenden %20 daha yüksek olabileceğini gösteriyor.
Bu bulgu, üç olası kaygıyı gündeme getiriyor. Birincisi, yatırımcıların piyasada göründüğünden daha etkili olduğu anlamına gelir. İnsanlar, ABD ev fiyatlarındaki hızlı artışlar için kökü kazınmış spekülatörleri suçlamaya alışkındır. Yaygın bir çürütme, yatırımcıların hala nispeten küçük bir alım payı oluşturduğuna işaret etmektir. Ancak çok sayıda spekülatör sayılmazsa bu savunma zayıflar.
İkincisi, araştırma mali düzenleme hakkında sorular ortaya çıkarıyor. İpotek dolandırıcılığı, her türlü konut piyasası hastalığıyla ilişkilidir. Örneğin, 2000’lerin büyük ABD konut balonu, ipotek yalanlarıyla ün saldı. Komisyoncular, borçluların yeterli gelir veya istikrarlı bir istihdam göstermesini gerektiren yüklenim standartlarına göz yumdu. Düzenleyiciler bu sorunların çoğuna kısıtlama getirdi. Ancak işgal dolandırıcılığının kökünü kazımak zor görünüyor. Elul Bey ve arkadaşlarının hesaplarına göre 2000’li yılların başındaki hızla bugün de devam ediyor.
Üçüncü sorun, kılık değiştirmiş yatırımcıların genellikle en iyi borç alanlar olmamasıdır. İpoteklerini temerrüde düşürme olasılıkları, beyan edilen yatırımcılara göre %75 daha fazladır. Ayrıca, gerçek ev sahiplerinden daha fazla temerrüde düşme olasılığı daha yüksektir. Bu mantık. Dolandırıcılık yapmaları için kandırılan yatırımcılar, muhtemelen aldatmacalarının sağladığı faydalara daha çok ihtiyaç duyuyorlar. Kendilerini yatırımcı ilan edenlerle karşılaştırıldığında, satın aldıkları mülkü karşılamakta zorlanabilirler. Depozitoları da muhtemelen daha küçük olacak ve bu da onlara oyunda daha az görünüm kazandıracak.
Gerçek ev sahipleriyle karşılaştırıldığında, sahte ev sahipleri muhtemelen daha hızlı “stratejik temerrüde” girerek, bir mülkün değeri ona karşı teminat altına alınan borçların altına düştüğünde (negatif eşitlik adı olarak bilinen bir çıkmaz) oradan uzaklaşır. Gerçek ev sahipleri, sermayeleri kırmızıya döndüğünde bile beyaz çitlerinin içinde kalarak evlerine genellikle daha duygusal bir şekilde bağlanırlar.
Konut ve ipotek piyasaları, felaket tohumlarının ekildiği yirmi yıl öncesine göre kesinlikle daha iyi durumda. Ancak tüm kötü aktörleri ve dolayısıyla tüm kırılganlık kaynaklarını ortadan kaldırmak zordur. Amerika’da emlak fiyatları yavaş yavaş yükselmeye devam ediyor. Ancak herhangi bir gerileme olursa, birçok spekülatörün maskesini yırtabilir. Bahse girdikleri evlerde yaşamıyorlar. Yaptıkları bahislerle yaşayabilecekler mi? ■
