BENAvustralya Emlak fiyatları son üç ayda arttı. Amerika’da, geniş çapta izlenen bir ev değerleri endeksi, Ocak ayının en düşük seviyesinden %1,6 yükseldi ve ev inşaatı hisse senedi fiyatları, daha geniş borsanın yanı sıra iki kat daha fazla değer kazandı. Euro bölgesinde emlak piyasası istikrarlı görünüyor. “[M]konut sürükleme ost gdp Analistler, büyümenin artık marjinal olması bekleniyor” diye yazdı. JPMBir banka olan Organ Chase, yakın tarihli bir Amerika raporunda. “[W]Başka bir banka olan Goldman Sachs’tan uzmanlar, Güney Kore hakkında yazdı: Özel tüketimdeki son konut piyasasındaki düşüşün muhtemelen geride kaldığına inanıyoruz.
Ekonomistler emlak fiyatlarında bir kan gölü bekliyorlardı. Federal Rezerv’in enflasyonla mücadele etmek için oranları artırmaya başladığı Mart 2022’de, zengin bir ülkedeki bir evin ortalama değeri beş yıl öncesine göre %41 daha yüksekti. Fiyatlar 2007-09 mali krizinden sonra toparlandı, ardından covid-19 salgını sırasında yükseldi (grafiğe bakın). O zamandan beri, kilit merkez bankası faiz oranları küresel olarak ortalama yüzde üçten fazla arttı, bu da mortgage kredilerini daha pahalı hale getirdi ve ekonomiyi yavaşlattı.
Küresel emlak fiyatları kesinlikle kaynama noktasına geldi. Son zirvelerinin %3 altında veya enflasyona göre ayarlandıktan sonra %8-10 daha düşük. Bu, 19. yüzyılın sonundan beri ortalama düzeltmeye karşılık geliyor. Yine de bu dönem farklı çünkü salgın sırasında fiyatların şimdiye kadarki en yüksek oranda arttığı bir patlamayı takip etti. Sonuç olarak, gerçek ev fiyatları 2019 seviyelerinin kilometrelerce üzerinde kalıyor.Bir kazanın ilk evlerini satın almalarına izin vereceğini hayal eden birçok Y kuşağı ve Z Kuşağı, şüphesiz hayal kırıklığına uğradı.
Tipik bir küresel emlak krizi sırasında, bazı ülkeler şiddetli bir dönemden geçer. Mali krizin ardından İrlanda emlak fiyatları yarı yarıya düştü. ABD ev fiyatları yüzde 20 düştü. Bu sefer başarısız olanlar daha iyi durumda. San Francisco’da, teknoloji türleri Florida ve Teksas’a indiği için ev fiyatları zirvelerinin onda biri kadar aşağıda. Yine de düşmeyi bıraktılar ve ortalama bir ev size yine de 1,1 milyon dolardan fazlaya mal olacak.
2020-21’de emlak fiyatlarının çılgına döndüğü Avustralya’da %7 düştü. Ancak, yakın tarihli bir müzayedenin önerdiği gibi, pazar toparlanıyor. Sidney Limanı’nın kır saçlı bir banliyösü olan Double Bay’de iki yatak odalı bir bungalov kısa süre önce 4 milyon Avustralya Doları’na (2,7 milyon ABD Doları) açıldı. Müzayedeci, “ortaya çıkmak ve çok fazla değer katmak için olağanüstü bir fırsatı” temsil ettiğini söylüyor. Tercüme: biraz çalışmaya ihtiyacı var. Bu, kapısının dışında itişip kakışan varlıklı kalabalığı caydırmıyor – müzayede çılgınca. Çekiç sonunda 6 milyon Avustralya dolarının üzerine düşer.
Önceki emlak krizlerinden farklı olarak, düşen ev fiyatlarının finansal bulaşma yarattığına dair bir kanıt yok. Bankalar kötü ipoteklerdeki artıştan endişeli görünmüyor. Daha az riskli kredileri var ve tehlikeli yüksek faizli menkul kıymetleri kötüye kullanmadılar. Yeni Zelanda’da ipotek borçları arttı, ancak pandemi öncesi normlarının altında kaldı. Amerika’da, müstakil ipotek kredilerindeki temerrütler son zamanlarda mali krizden sonra dibe vurdu. Kanada’da, gecikmiş ipoteklerin payı tarihi bir düşük seviyeye yakın.
Mülkiyet sorunları da daha geniş ekonomiyi boğuyor gibi görünmüyor. Daha düşük konut yatırımı ekonomik büyümeyi azaltıyor, ancak etkisi küçük. Önceki konut krizlerinde, işgücü piyasasının geri kalanı zayıflamadan çok önce inşaatçıların sayısı keskin bir şekilde düştü. Yine de bugün onlar için hala yakıcı bir talep var. Güney Kore’de inşaat istihdamı, pandemik zirvelerinden biraz düştü, ancak şimdi yeniden yükselişe geçmiş gibi görünüyor. Amerika’da, uzun vadeli ortalamaya tekabül eden yılda %2,5 artmaktadır. Yeni Zelanda’da, inşaattaki boş pozisyonlar tarihi seviyelerin oldukça üzerindedir.
Zengin dünyada konutun şaşırtıcı dayanıklılığını üç faktör açıklıyor: göç, hane mali durumu ve tercihler. Zengin dünyada rekorlar kıran ilk göçü ele alalım. Avustralya’da net göç, pandemi öncesine göre iki kat yüksekken, Kanada’da bir öncekinin iki katı. Yeni girenlerden gelen talep pazarı destekliyor. Araştırmalar, Avustralya’ya gelen her 100.000 net göçmenin ev fiyatlarını %1 artırdığını gösteriyor. İngiltere’ye yeni gelen birçok kişi için ilk mola yeri olan Londra’da, yeni kiralamalar için kiralar geçen yıl %16 arttı.
Hanehalkı maliyesinin gücü, ikinci faktör de rol oynar. Daha zengin insanlar, daha az kredi değerli alıcıları dışlayan kriz sonrası ipotek düzenlemeleri ile mülk patlamasını hızlandırdı. Amerika’da, 2007’de ortanca ipotek memurunun kredi puanı yaklaşık 700’dü (yarı iyi), ancak 2021’de 800’e yakındı (oldukça iyi). Daha varlıklı haneler, daha yüksek ipotek ödemelerini daha kolay karşılayabilir. Ancak birçok borçlu, geçmişte düşük faiz oranlarına da kilitlenmiş olacak. 2011’den 2021’e kadar konut kredilerinin payı AB değişken oranlarda neredeyse %40’tan %15’in altına düştü. Oranlar yükselmiş olsa da, zengin dünyada borç servisi ödemelerinin ortalama gelire oranı, salgın öncesi normun altında kalıyor. Sonuç olarak, önceki krizlere göre daha az sayıda hane küçülmek veya daha fazlasını satmak zorunda kaldı.
Salgının kendisi bir rol oynadı. 2020-2021’de birçok hane tüketimini büyük ölçüde azalttı ve bu da trilyonlarca dolar değerinde büyük “tasarruf fazlalarının” birikmesine neden oldu. Bu tasarruflar aynı zamanda aileleri daha yüksek oranlardan korudu. Goldman Sachs analizi, fazla tasarruf stoğu ile konut fiyatı esnekliği arasında pozitif bir pozitif korelasyon olduğunu öne sürüyor. Kanadalılar, salgın sırasında önemli tasarruflar biriktirdi; beklenmedik bir şekilde, ev fiyatları son zamanlarda istikrar kazandı. İsveçliler daha küçük savaş sandıkları biriktirdiler ve konut piyasaları çok daha zayıf.
Üçüncü faktör, insanların tercihleriyle ilgilidir. İngiltere Merkez Bankası tarafından yayınlanan araştırma, potansiyel olarak bir ev ofisi veya bir dairenin üzerinde bir ev arzusu da dahil olmak üzere değişen insanların isteklerinin, pandemi sırasında Birleşik Krallık emlak fiyatlarının artmasının yarısını açıkladığını gösteriyor. Avustralya da dahil olmak üzere birçok ülkede, ortalama hanehalkı büyüklüğünün düşmesi, insanların konaklamayı paylaşmaya daha az istekli olduklarını gösteriyor. Enflasyonun yüksek olduğu zamanlarda, pek çok kişi gayrimenkul ve altyapı gibi gerçek para biriminde değerini daha iyi koruyan fiziksel varlıklara yatırım yapmak isteyebilir. Bütün bunlar, konut talebinin pandemi öncesine göre daha yüksek kalacağı ve fiyatlardaki olası düşüşü sınırlayabileceği anlamına gelebilir.
Emlak krizi ertelenebilir mi? Belki. 19. yüzyılın sonları da dahil olmak üzere, ev fiyatlarındaki geçmişteki bazı düşüşler dramatik olmaktan çok ezici olmuştur. Merkez bankacıları ayrıca faiz oranlarını yükseltmeye veya paranın yüksek maliyeti gerçekten ısırmaya başlayana kadar yüksek tutmaya hevesli olabilir. Ev sahiplerini daha fakir hissettirmek, enflasyonu düşürmeye yardımcı olacak harcamaları kısmalarını sağlamanın bir yoludur.
Yine de, en kötüsünün geride kaldığına inanmak için nedenler var. Geçen yıl tüm zamanların en düşük seviyesine ulaştıktan sonra, zengin dünyaya tüketici güveni yeniden yükselişe geçti. Ortalama olarak, hanehalklarının hala çok fazla fazla tasarrufu var. Yapısal bir konut kıtlığı, neredeyse her zaman, başkası alamıyorsa satın almaya istekli birinin olduğu anlamına gelir. Ve insanların ev ofisleri ve çatı katında ağırlık kaldırma zevklerini yitirdiklerine dair çok az işaret var. Konut patlaması bir patlama ile değil, bir sızlanma ile sona ermiş olabilir. ■
