Hhane halkı başından sonuna kadar Çin geçen hafta paniğe sürüklendi. Dairelerini inşa eden Country Garden şirketi, 6 Ağustos’ta 22,5 milyon dolarlık kupon ödemesini kaçırdı. Artık dünyanın en büyük ev inşaatçılarından biri olan şirketin, Eylül ayı başına kadar ödemeleri yapması veya temerrüde düşen ve yeniden yapılanan diğer yüzlerce geliştiriciyi takip etmesi gerekiyor. Dolar bazında bir kuruş değerinde olan tahvillerinin ticareti 14 Ağustos’ta durduruldu.

Ülke çapındaki yetkililer olayı yakından izliyor. Country Garden, Çin’in ikinci ve üçüncü kademe şehirlerindeki devasa projeleriyle ünlüdür. Şirketin borçları, 2021’de temerrüde düşmüş büyük ve ağır borçlu bir şirket olan Evergrande’nin borçlarından daha düşük. Ancak yılın başında Country Garden, batmadan önce Evergrande’nin dört katı kadar ev inşa ediyordu. Country Garden’ın 2022’nin ilk yarısında teslim ettiği konutlar bu yıl sonuna kadar en az 144.000 alıcıya vaat edilen evleri alamayacak. Kurumsal borçlardaki ani bir çöküş, daha fazla aileyi soğukta bırakacaktır.

Hükümetin borcu sınırlamayı amaçlayan “üç kırmızı çizgi” politikasına bakılırsa, Çin’deki konut krizi bu ay üçe çıkıyor. Süreç boyunca yöneticiler güveni ve beklentileri yönetmekte zorlandılar. İlk başta çok az gözlemci Evergrande’nin çökebileceğini ve hükümetin acıyı sona erdirmede başarısız olabileceğini düşündü. Yakın zamana kadar çoğu kişi Country Garden’ın temerrüde düşmekten kurtulacağını düşünüyordu. Geçen yılın sonlarından bu yana yetkililer, yatırımcıların finansman konusunda rahat hissedebilecekleri ve Çin vatandaşlarının güvenebileceği, Country Garden da dahil olmak üzere sağlam geliştiricilerin resmi olmayan bir listesini hazırlayarak piyasayı sakinleştirmeye çalışıyor.

Hesaplama son günlerde değişti. Country Garden’ın sorunu Evergrande tarzı aşırı kaldıraç değil. Bunun yerine, sıradan insanlar arasındaki güven kaybının kurbanı oldu; bu da hükümetin kontrolü kaybettiğinin bir işareti. Kovid-19 kontrollerinin kaldırılmasının ardından kısa bir toparlanmanın ardından emlak krizi yoğunlaştı. Fiyatlar düşüyor. İlk 100 geliştiricinin satışları Temmuz ayında bir önceki yıla göre %33 düştü. Country Garden %60 düştü. Şirketin düşüşü, piyasa gözlemcilerini emlak sektörüyle ilgili en derin korkularıyla yüzleşmeye zorluyor.

Birincisi gayrimenkul tedarik zincirlerinin çöküşü. Son üç yılda, malzeme tedarikçilerinin yanı sıra ev inşa eden mühendislik ve inşaat şirketlerine geliştiriciler tarafından çoğu zaman zamanında ödeme yapılmadı. Ancak şu ana kadar bu sektörün omurgası baskıya dayanabildi. Geliştiricilerin fonları tükendikçe bu durum değişebilir. Tedarikçilere yapılan ödemelerdeki düşüş şimdiden fark ediliyor. Rapora göre, 2021 ile 2022 arasında Country Garden’dan bu şirketlere yapılan transferler 285 milyar yuan’dan (44 milyar dolar) 192 milyar yuan’a yükseldi. S&P Global bir derecelendirme kuruluşu. Bu yıl da düşmeye devam edecekleri neredeyse kesin. Her ne kadar en büyük müteahhitlik şirketleri muhtemelen devlet desteğiyle hayatta kalacak olsa da, sahada işi yapan sayısız küçük mühendislik ve malzeme şirketi arasında yaygın çöküşlerin olacağını hayal etmek zor değil.

Bir diğer endişe ise krizin halka açık şirketlere sirayet etmesi. 2021’den bu yana Çinli geliştiriciler neredeyse tamamen uluslararası tahvil piyasalarının dışında kaldı. Ancak karadaki borç piyasası devlet destekli şirketlere açık kaldı. Şu ana kadar piyasaya hakim olan büyük Çinli yatırımcılar bir miktar istikrar sağladı; Hong Kong’daki varlık yöneticilerinin yaptığı gibi geliştirici kredisinden vazgeçmediler. Herhangi bir değişiklik sorunlara neden olacaktır. Ve son haftalarda yatırımcılar yurt içi tahvil piyasasında gerginlikler gördü. Kamu geliştiricisi Sino-Ocean, borçlarını ödemekte zorluk çekebileceğine dair işaretler gösterdi. Ev alıcıları daha güvenli oldukları düşünüldüğü için kamu geliştiricilerini seçtiler. Kriz devlete ait işletmeleri vurursa bu düşünce yerle bir olur.

Bir destekçinin başarısızlığının büyük bir Çin bankasının çöküşüne yol açabileceği yönündeki korkular büyük ölçüde reddedildi. Analistlere göre bankaların geliştiricilere olan ilgisi makul düzeyde. Country Garden gibi bir şirketin çöküşünden bile sağ kurtulabilirlerdi. Ancak diğer bulaşma türleri de göz ardı edilemez. Michael Chang, gayrimenkulün zayıflamaya devam etmesi halinde hükümetin bankalardan sektöre daha fazla kredi vermesini isteyebileceğini söylüyor. CGS–cimb Menkul kıymetler, bir komisyoncu. Bu, daha düşük getirilere yol açacak ve aynı zamanda Çin ekonomisinin sıkıntı çektiği bir dönemde kredinin yanlış tahsisine yol açacaktır.

Ancak hiçbir endişe, yetkililerin zihninde toplumsal istikrara yönelik tehditler kadar ağır basamaz. Country Garden’ın satış yaratmak için fiyatları düşürmesi gerekebilir. Bu, rekabet yaratabilir ve sektörde fiyatların daha hızlı düşmesine neden olabilir, bu da insanların fiyatların daha da düşeceği umuduyla ev satın almayı ertelemesine neden olabilir. Daha önceki krizlerde indirim alamayınca erken ev alanlar protesto etmiş ve fiyatta da indirim talep etmişti.

Aslında Country Garden’ın en büyük alacaklıları bankalar ya da tahvil sahipleri değil, evlerinin ön ödemesini yapmış kişilerdir. Yaklaşık 668 milyar yuan veya şirketin yükümlülüklerinin yaklaşık yarısı ev alıcıları tarafından yatırıldı. Geçtiğimiz yıl binlerce kişi, ev teslimlerinde yıllardır yaşanan gecikmeleri protesto etmek için ipotek ödemelerini durdurmuştu. Artık Country Garden’ın inşa edildiği 300 kasabada çok daha geniş protesto tehdidi var.

Şu ana kadar Pekin’deki yetkililer emlak piyasasına doğrudan müdahale etmeme kararı aldı. Country Garden’ın bu ayki ödemeleri karşılamak için ihtiyaç duyduğu 22,5 milyon dolara sahip olduğu neredeyse kesin. Patronlar ödeme yapmayarak borçlarını eninde sonunda yeniden yapılandırmaya istekli olduklarını gösteriyorlar; belki de şirketin batamayacak kadar büyük olduğuna dair bahse giriyorlar. Bu durum merkezi hükümeti zor durumda bırakıyor. Country Garden’ın iflas etmesine izin vermek daha geniş paniğe, daha fazla ekonomik sıkıntıya ve potansiyel olarak daha fazla temerrüde yol açabilir; bu da bulaşıcılık ve sosyal huzursuzluk riskiyle birlikte olabilir. Ancak bir kurtarma paketiyle müdahale etmek, yetkilileri başka birçok kurtarma paketine başvurmaya ve sürdürülemez bir sektörü desteklemeye zorlayacaktır. ■

Ekonomi, finans ve piyasalardaki en büyük haberlerin daha uzman analizi için, yalnızca abonelere özel haftalık bültenimiz Money Talks’a kaydolun.