Giçeri gir Jinjiang Ode biraz zor. Chengdu’nun merkezindeki lüks gayrimenkul geliştirme, potansiyel alıcıların randevu almadan dört metre yüksekliğindeki cömert kapılarından geçmesine izin vermeyecek. 16 milyon kişinin yaşadığı güneybatı metropolünde proje hakkında bilgi almak bile zor. Arkasındaki şirket, talepten o kadar emin ki, dairelerin reklamını yapmaya tenezzül etmiyor – yersiz olmayan bir güven. Chengdu, müdavimlerin sıcak içecekleri yudumlayarak ve kulaklarını temizleterek saatler geçirdikleri halka açık çay bahçelerinin somut örneği olan, kendine özgü rahat bir atmosfere sahiptir. Bir kalkınma ticaret yetkilisi olan Zhang Xiaojun, yavaş yaşam temposu ve uyuşuk yerel mutfağın son yıllarda akın akın gelen genç Çinlileri cezbettiğini söylüyor. Birçoğu ev alıyor.
Tarayıcınız öğeyi desteklemiyor
Çin emlak piyasasında uzun süreli bir gerileme başlarken, Chengdu bir istisnadır. Ev fiyatları ve yeni ev satışları da dahil olmak üzere çeşitli ölçümlere göre, ülkenin neredeyse her yerinden daha iyi durumda. Ulusal düzeyde, merkezi hükümetin 13 Haziran’da açıklanan faiz indirimi de dahil olmak üzere kötüleşen emlak krizine tepkisi hayal kırıklığı yarattı. Çin’in gösterge hisse senedi endeksi, ülke hala Covid sonrası tam bir toparlanmaya doğru ilerliyor gibi göründüğü için, bu yılın Mayıs ayı başlarındaki zirvesinden bu yana %8 düştü. Şimdi yatırımcılar, daha fazla geliştiricinin nakit parasının bitmesinden ve bu süreçte dolar borcunu ödememesinden korkuyor. Uzmanlar, yerel önlemlerin büyümeyi ne ölçüde teşvik edebileceğini merak ediyor. Chengdu cevap aramak için iyi bir yer.
Yerel pazarda hafif bir gerçek dışı hava var. Bir ‘yatırım’ bankası olan Macquarie’den Larry Hu, Nisan ve Haziran ayları arasında yeni ev satışlarının, kovid-19 salgınının patlak vermesinden önceki yıl olan 2019’un aynı dönemine göre neredeyse üçte bir oranında daha yüksek olduğunu belirtiyor. Buna karşılık, Çin’in en büyük 30 şehrinde satışlar dörtte bir oranında düştü. Bu arada, Mayıs ayında Chengdu’daki ev fiyatları bir yıl öncesine göre %8 arttı ve bu, tüm büyük şehirler arasında en fazla olanıdır. Art arda 17 ay boyunca aylık artışlar kaydetti. Pek çok Çin belediyesi, inşa edilmiş ancak satılmamış dairelerin büyük stokları üzerinde çalışıyor: Satışlar mevcut hızda kalırsa, güneydeki Zhuhai şehrinin tamamlanmış veya yapım aşamasında olan evleri satması 12 yıldan fazla sürecek. Chengdu, bu tür daireleri üç yıldan biraz daha uzun bir süre içinde satacak.
Bu başarıyı ne açıklıyor? 2016’dan bu yana, Çin’in her kentindeki yetkililer, yerel emlak piyasalarını soğutmak veya ısıtmak için kendi önlemlerini tasarlayabildi. Kullanılan kuralların çoğu, kimin bir daire satın alabileceği, ne kadar satın alabileceği ve gerekli peşinat miktarı ile ilgili kısıtlamalardır. Çoğu büyük şehirde, yalnızca hukou, veya oturma izni, ev satın almalarına izin verilmektedir. Chengdu’da üst düzey satın alma kontrolleri yürürlükte olmaya devam ediyor. Ancak yetkililer, şehri genişletmek ve konut talebini artırmak için aileleri çekmeye çalıştı. Örneğin, iki veya daha fazla çocuğu olan sakinlerin ek evler satın almalarına izin verilir ve hukou-sahipler en fazla üç tane satın alabilirler. Olmayanlar bile hukou iki tane satın alabilir. Yılın başından beri yetişkin çocuklarının yanına gitmek için Chengdu’ya taşınan yaşlı ebeveynler de bir daire satın alabiliyor.
Diğer şehirler benzer politikalar denediler, ancak çok daha az başarılı oldular. Hong Kong sınırının ötesindeki teknoloji merkezi Shenzhen, bazı kısıtlamalarını hafifletti. Bununla birlikte, emlak fiyatları bir yıl içinde hala %1,8 düşüş gösteriyor. Bunun bir açıklaması, şehrin teknoloji sektöründeki büyük çaplı işten çıkarmalar. Bir diğeri ise, Chengdu’nun politikalarının daha etkili olması, çünkü eğitimli işçileri çekmeye yönelik reformlarla birleştirildiğinden büyümenin hızlanmasına yardımcı oluyor. Bir araştırma şirketi olan CreditSights’tan Sandra Chow, 2017’den bu yana, yerel makamların hızla büyüyen sanayi üssünde çalışmak üzere şehre taşınan yetenekli insanlara konut hibeleri ve nakit ödüller dağıttığını belirtiyor.
Chengdu yetkilileri, geçen yıl ülke geneline yayılan güven krizini de daha iyi yönetti. Geliştiriciler iflas ettikçe, çoğu daireleri tamamlayamadı. Binlerce alıcı, ipotek ödemelerini durdurarak yanıt verdi. Birçoğu yeni ev almayı erteledi. Bayan Chow, Chengdu yetkililerinin evlerin teslim edilmesini sağlamak için büyük çaba sarf ederek müteahhitlere para aktardığını söylüyor. Başarısız geliştiriciler bile evleri tamamlamayı başardı. 2023’ün ilk iki ayında, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %40 daha fazla daire alanı tamamlandı. Bu muhtemelen tereddütlü alıcıları dalmaya teşvik etti. Diğer bölgeler de aynı şeyi yapmak isteyebilirdi, ancak fonları yoktu. Chengdu’nun bulunduğu Sichuan, 2022’nin ilk yarısında herhangi bir ilin belediye arazi satışlarında en güçlü artışı gördü ve bu, inşaatçıların çalışmaya devam etmesi için fonları serbest bırakmış olacak.
Chengdu, başka bir yerde ve hatta belki de şehrin kendisinde tekrarlanması imkansız değilse bile zor olacak diğer faktörlerden faydalandı. Nüfusu 2011 ile 2021 arasında 7 milyondan fazla artarak onu dünyanın en hızlı büyüyen kentsel alanlarından biri haline getirdi. Bir araştırma şirketi olan E-House China’dan Yan Yuejin, bu girişlerin konut talebinin ana itici gücü olduğunu söylüyor. Ancak o zamandan beri kentsel göç yavaşladı. Çin’de başka bir nüfus patlaması için yeterli insan yok. Chengdu’nun güneybatıdaki konumu aynı zamanda geçmiş emlak patlamaları sırasında hızlı fiyat artışları görmediği anlamına da geliyor. Ayrıca, büyüyen imalat sanayi gelirleri artırmaya devam etmiştir. Başka bir araştırma şirketi olan Oxford Economics’ten Louise Loo’nun belirttiği gibi, bu nedenle yerel gelirlere göre fiyatlarda hızlı bir artış yaşamamış birkaç ikinci kademe şehirden biridir.
İşler kötüye gitmeye başlarsa, Chengdu yetkilileri için birkaç kaldıraç kaldı. Örneğin, daha fazla insanın ev satın almasına izin vermek için kısıtlamaları önemli ölçüde hafifletmediler. Bir endüstri grubu olan Yerel Emlak İş Birliği’nden Guo Jie, piyasa gözlemcilerinin böyle bir gelişme beklediğini, çünkü bunun buharın tükendiğinin ve en iyi hazırlanmış şehirlerin bile krize sürüklendiğinin sinyalini vereceğini söylüyor. Ülkenin başka yerlerindeki politika yapıcılar da yakından izleyecek. ■
Ekonomi, finans ve piyasalardaki en büyük hikayelerin daha uzman analizi için haftalık abonelere özel haber bültenimiz Money Talks’a kaydolun.
